【サイドFIREを目指す人必見】住宅ローン繰り上げ返済のタイミング

サイドFIRE

 みなさんこんにちわ、モリモリです  (https://twitter.com/m_SideFIRE)

 今回は、

サイドFIREを目指す場合の住宅ローンについて
  • 住宅ローンがあるとサイドFIRE出来ないのか。
  • 住宅ローンの繰り上げ返済は、どのタイミングで行えばいいのか。

という疑問について考えていきたいと思います。

 結論から言うと、

モリモリ
モリモリ

繰り上げ返済しなくてもサイドFIREを達成できます。

サイドFIREを達成した後、繰り上げ返済せずにローン返済を続けても構いません。

 

という回答になります。

 この記事を読んでいただければ、

  •  繰り上げ返済をしなくてもサイドFIREを達成できる。
  •  サイドFIREを達成した後に、繰り上げ返済せずにローン返済しても構わない。

この2点の理由がわかります。

 



住宅ローンの金利について

 我が家の住宅ローンは、フラット35Sを利用してローンを組んでいます。

 住宅ローンの金利について解説する前に、フラット35とフラット35Sの違いについて解説します。

フラット35とは

 フラット35とは、最長35年の全期間固定金利住宅ローンのことです。

フラット35の特徴
  • 金利が固定されていて、融資を受けたときに返済終了までの借入金利と返済額が確定します。
  • 保証人が不要。返済中に繰り上げ返済や返済方法の変更があっても手数料が無料。
  • フラット35S、フラット35リノベ、フラット35子育て支援型・地域活性型などを条件次第で選択可能

フラット35Sとは

 フラット35Sとは、フラット35を申し込んだ方が、省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得する場合、借入金利を一定期間引き下げる制度です。

 フラット35Sには、金利Aプラント金利Bプランがあり、二つともフラット35に比べて金利が0.25%引き下げます。

 金利Aプランと金利Bプランの違いは、金利が引き下げられる期間です。

 金利Aプランは、当初10年間、金利Bプランは、当初5年間金利が引き下げられます。

 フラット35Sを適用できるかどうかは、第三者機関である検査機関などによる検査を通じて、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合するか確認します。

 検査項目は、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性です。

フラット35とフラット35Sの金利について

 フラット35とフラット35Sの金利の違いについては下記の表のとおりです。

マイク仮に借入金額3,000万円、借入期間35年、借入金年利1.24%の場合の毎月の返済額・総返済額の試算
住宅金融支援機構のホームページより転載

 住宅金融支援機構のホームページ

 この表のとおり、フラット35Sの審査に通過すれば、金利Aプランなら約71万円、金利Bプランなら約40万円もフラット35より総返済額が少なくなります。

フラット35リノベとは

 フラット35リノベとは、一定の要件を満たすことで、当初5年間または当初10年間、フラット35の借入金利から金利を年0.5%引き下げることが出来る制度です。

 一定の要件とは、中古住宅を購入して一定の要件を満たすリフォームを行う場合、住宅事業者により一定の要件を満たすリフォームが行われた中古住宅を購入する場合です。

フラット35子育て支援型とは

 フラット35子育て支援型は、子育て支援に積極的な地方公共団体のマイホーム取得者に対する財政的支援とセットで、フラット35の当初5年間の借入金利を年0.25%引き下げる制度です。

フラット35地域活性型とは

 フラット35地域活性型とは、地域活性化に積極的な地方公共団体がおなうUIJターンなどでのマイホーム取得者に対する財政的支援とセットで、フラット35の当初5年間の借入金利を年0.25%引き下げる制度です。

我が家のフラット35Sの返済額と金利について

 我が家は、フラット35Sで住宅ローンを組みました。

 借入額は約3,000万円で、返済期間は35年。

 

返済額と金利
  • 最初の10年は、返済額 毎月約89,000円 金利0.78%
  • 11年目からは、返済額 毎月92,000円 金利1.08%
  • ボーナス払いはありません
  • 総返済額は、約3,800万円

 これが、我が家の住宅ローンです。

 借入金額よりも総返済額は、約550万円上乗せされています。

住宅ローンの繰り上げ返済のメリット、デメリット

 住宅ローンの繰り上げ返済がすぐに出来るのであれば、総返済額を抑えることが出来るし、毎月の生活費がかなり楽になります。

 ここでは、住宅ローンの繰り上げ返済のメリットとデメリットを見ていきます。

繰り上げ返済のメリット

 

 まとまった資金が用意できた場合、繰り上げ返済をして早く完済したいと思うのは当然です。

 繰り上げ返済することによって、返済の負担が減り、家計が楽になるからです。

 繰り上げ返済は、

  •  返済期間短縮型
  •  返済額軽減型

に分けられます。

 返済期間短縮型なら、住宅ローンの返済期間を短くすることが出来ます。

 これは、繰り上げ返済する資金を元本の返済に充てるタイプで、返済期間が短くなりますが、毎月の返済額は変わりません。

 返済額軽減型は、住宅ローンの月々の返済額を少なくすることが出来ます。

 こちらは、完済までの期間は変わりませんが、毎月の返済額を減らすことが出来ます。

繰り上げ返済のデメリット

 

 住宅ローンは、他のローンよりも、かなり金利が低く長期で組むことが出来るローンです。

 繰り上げ返済するよりも、繰り上げ返済する分の資金を投資に回すことで、住宅ローンを繰り上げ返済して返済の負担を減らす以上に資産が増える場合があります。

 例えば、S&P500に連動するインデックス投資なら、平均年利5~7%程度の利回りが期待できます。

 これなら、金利1%程度の住宅ローンを繰り上げ返済するよりも、繰り上げ返済の資金を投資に回した方が結局資産は増えることになります。

 繰り上げ返済をした方が、投資に資金を回した場合よりも、長期の視点で見た場合に総資産が少なくなる可能性が高いです。

 また、住宅ローンの年末残高の最大1%を最大10年間(消費増税に伴い一定期間のみ3年間延長)所得税と住民税から控除する住宅ローン控除が受けられなくなったり、控除額が減ってしまうデメリットもあります。

 控除額は、年間最大40万円(優良住宅などは、最大50万円)なので、住宅ローン控除は、節税メリットが大きいため、利用しない手はありません。

 繰り上げ返済によって、この住宅ローン控除の効果が少なくなってしまったり、場合によっては、住宅ローン控除期間中に繰り上げ返済することによって、損をしてしまうこともあり得ます。

 特に、住宅ローンの金利が1%を切っている場合は、要注意です。

 



繰り上げ返済をしなくてもサイドFIREを達成できる理由

 

 これまで見てきたように、住宅ローンは約1%程度の低金利であるため、住宅ローンを繰り上げ返済するよりも、投資で運用して、年利5~7%の利益を出した方が、資産は増加します。

 サイドFIREを達成するためには、生活費の半分を株式を売却したり、配当金を得るなどの不労所得で賄う必要があります。

 そのため、早くサイドFIREしたいなら、投資にどれだけお金を回せるかが重要です。

 住宅ローン以外のローン、例えば、自動車ローン、諸費者金融、闇金などからの借り入れがある場合は、投資資金を用意する前に、まずはこれらの借金を完済することが先決です。

 その理由は、金利の高さです。

 自動車ローンは2.5%、消費者金融やリボ払いは15%、闇金は40%などに及びます。

 これらのローンがある場合は、投資資金に回すよりも、まずはこれらのローンを完済することが先決です。

 完済して投資に資金を回す準備を整えていかなければいけません。

 住宅ローンの毎月の返済額も、サイドFIREに必要な生活費に入っている場合は、無理に住宅ローンを繰り上げ返済しなくても、サイドFIREを達成することは可能です。

 私の場合も、住宅ローンの毎月の返済額を含めた月々の必要な生活費は、約40万円です。

 固定費を下げて、必要な生活費の額を抑えることで、住宅ローンを返済しながらでも、サイドFIREに必要な資金を準備してサイドFIREすることは十分に可能です。

 住宅ローンを完済してしまえば、生活費がさらに削減できて、生活が楽になることは間違いないので、住宅ローンを完済するのに越したことはありませんが、住宅ローン完済にこだわるあまり、投資をおろそかにしてしまうことは避けなければいけません。

 

サイドFIRE達成後、繰り上げ返済せずに住宅ローンを返済する方法

 サイドFIREを達成した後、住宅ローンの繰り上げ返済を実施せずに、毎月の生活費を不労所得と他の収入から賄う場合、住宅ローンの返済額も含めて、毎月の生活費分の収入があれば、特に問題はありません。

 そのままサイドFIRE生活を送りながら、住宅ローンを払いきればいいのです。

 住宅ローンの繰り上げ返済のために、仕事を増やす必要はありません。

 せっかくサイドFIREを達成したなら、仕事量を自分が納得できる分に調整して、自分が求める生活を送っていけばいいからです。

私のサイドFIREと住宅ローン返済計画

 

 私の場合、サイドFIREを達成したら、副業としてブログを継続する予定です。

 出来れば、不労所得以外の必要な生活費は、ブログからの収益で賄いたいと考えています。

 自宅で自由に執筆することが出来るブログは、私にとって、自分らしい自由な生き方だからです。

 ブログからの収益で生活費の半分を賄うことが出来れば、ブログに毎日数時間を費やしても全くストレスにはなりません。

 生活費の半分に留まらず、さらにブログでの収益を増やしていきたいとさえ感じています。

 そして、サイドFIREを達成しながら、ブログ収益を増やして、住宅ローンを繰り上げ返済してしまいたいと考えています。

まとめ

 住宅ローンは、金利約1%程度の低金利のものがほとんどです。

 そのため、サイドFIREを目指して投資でS%P500や全世界株式を運用している場合、平均して年率5~7%程度の運用益が期待出来るため、受託ローンを無理に繰り上げ返済する必要はありません。

 投資に資金を回した方が、資産が増える可能性が高いからです。

 もちろん、繰り上げ返済して完済してしまった方が、住宅ローンで支払う総額が少なくなります。

 しかし、結論は、まずは投資に資金を回して資産を増やし、総資産額を増やしてから、余裕が出た場合に繰り上げ返済を検討するのが、一番良い方法です。

 ここまで読んでいただいてありがとうございます。

 住宅ローンがあるから、サイドFIREできるか心配だった方も、まずは投資に資産を回して、総資産額を増やしてください。

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